Как трансформируется рынок складской недвижимости

Гостем пятничного эфира выставки MAPIC Russia 17 июля стал Николай Девятилов, коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ». Николай поделился инсайтами рынка складской недвижимости и рассказал, как обстоят дела в этом секторе недвижимости.

«Рынок складской недвижимости развивается и у этого развития есть определенные этапы. В России на данный момент этот сегмент недвижимости относительно молод, но уже начинает созревать и его основные характеристики изменяются: увеличивается общий объем покрытия территорий складскими объектами и улучшается качество этих объектов», - поделился коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ».

Следует отметить, что рынок складской недвижимости продемонстрировал устойчивость к очередной турбулентности. Склады - достаточно консервативный рынок, и его участники вдумчиво отнеслись к принятию решений. Это позволило сегменту войти в турбулентность, вызванную пандемией, хорошо подготовленным, не перегретым как 2009 году, когда много построенных объектов вышли на рынок и из-за кризиса остались невостребованными.

Николай подчеркнул, что рынок складов трансформируется. Несмотря на то, что девелоперы приостановили стройку, а логистические компании поставили на паузу планы на развитие, развитие у рынка складской недвижимости продолжается. Драйвером рынка выступает ритейл, который в оффлайн-формате сильно пострадал в период пандемии, и стал смещать вектор развития в онлайн. Таким образом, пандемия, дала новый толчок и к развитию рынка складов. Ритейлеры развивали онлайн площадки и компенсировали площади, которые оставили представители традиционного ритейла.

По мнению Николая, интернет-торговля занимает все более устойчивые позиции и резко усилила позиции во время пандемии. Однако в малых городах с точки зрения развития складского рынка ситуация двояка: многие регионы сильно не дотягивают до крупных – здесь не хватает инфраструктуры для быстрой и качественной доставки. Есть ритейл, который традиционно находится в регионах и развивается своим путем. Сейчас эти сети, чтобы продолжить свой рост, нуждаются в инфраструктуре – им требуется склад. Но в регионы выходят и федеральные сети, которые вносят свои коррективы. Наличие крупного ритейла в регионе повлияет на увеличение спроса на складскую недвижимость. Как правило, когда в регион выходит крупная сеть, она уже имеет свои стандарты, понимает какая структура нужна и какое направление развивать. Такие арендаторы заинтересованы в built-to-suit проектах. По факту, региональные склады - это сегмент, который развивается отдельно рынка в крупных городах. Инвесторы смотрят на ликвидность этих проектов: может так случиться, что после заключения договора склад окажется не востребованным.  Такой склад будет требовать реновации, чтобы сделать его универсальным. 

В целом, сегмент складской недвижимости в России сейчас чувствует себя относительно хорошо и даже догоняет по развитию Запад по качеству объектов. Склады в России с оглядкой смотрят на страны Европы и Америки с той точки зрения, что кризисные явления начинаются оттуда. Отсюда появляется возможность корректировать свои планы, чтобы не допустить негативных последствий.

Отвечая на вопрос «будущее складов за built-to-suit?», коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ» подчеркнул, что спекулятивное строительство не исчезнет, но снизит свою долю, а built-to-suit скомпенсирует эту долю. С приходом технологий появляются новые форматы складской недвижимости, которые подразумевают быструю реакцию на доставку, автоматизацию процессов. Но на «новые рельсы» переходит только часть компаний и включает автоматизацию, часть оставляет «ручной труд», так как в России пока еще стоимость рабочей силы на низком уровне.

Николай также рассказал об одном из основных требованиям клиентов к складам на данный момент. У ритейлеров с онлайн-продажами, которые сейчас формируют спрос на склады, нет понимания, как долго  будет продолжаться рост интереса к интернет-заказам у потребителей. Поэтому крупные запросы характеризуются «коротким договором», когда длина договора диктуется инвесторами. Среди других требований - «гибкость» договора. Компании, заключающие договор на 5-7 лет, вправе рассчитывать на возможность расширение внутри складского здания или индустриального парка. Но все, что связано с ростом сложно спрогнозировать.

Если обратиться к портрету складского клиента, Николай подчеркнул, что за последние годы он усложнился. Наблюдается расслоение: раньше строили стандартные коробки, а теперь появляются склады в черте города, а также многоуровневые. «Часть компаний имеют свои ноу-хау по части хранения, часть - пользуются классическим оборудованием. Но есть и те компании, которые забегают вперед и оптимизируют затраты на хранение. Наблюдается укрупнение объектов, а арендаторы обращают внимание на «технологичную начинку» и конфигурацию зданий. В целом, универсальные склады задают темп», - поделился коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ».

Резюмируя свое выступление в эфире выставки MAPIC Russia, Николай отметил, что сейчас все равно произойдет отскок вниз с точки зрения интернет – торговли. Но привычки потребителей уже сформированы, и порядка 80% клиентов, которым пришлось обратиться к онлайн-заказам во время пандемии, продолжат пользоваться этими возможностями. Кризисная ситуация позитивно повлияла на развитие интернет-торговли, и складские девелоперы пользуются открывшимися возможностями. «Мы смотрим позитивно в будущее, несмотря на кризис и его влияние на все сегменты, склады демонстрируют устойчивость к турбулентности», - подытожил Николай.

Узнайте еще больше инсайтов эфира по складской недвижимости в аккаунте MAPIC Russia в Instagram! А уже 16-18 сентября 2020 вы сможете лично пообщаться с участниками выставки MAPIC Russia! Зарегистрироваться на выставку можно уже сейчас, а также ознакомиться со списком участников на сайте.

 

До встречи на выставке MAPIC Russia 16-18 сентября 2020 в Крокус Экспо!